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地产股大涨事出有因 估值泡沫同时隐现

2018-01-29 来源:网络分享

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  近期A股、H股两市地产股大涨,于是机构与高管高位套现、上市融资、内部员工股权激励等故事也不断涌现。

  wind资讯统计显示,上周(1月15日-1月19日)房地产板块市盈率(PE)18.4倍,估值明显抬升。多名券商分析师指出,一方面房企2017年销售向好,带出2018年业绩预期;另一方面,对宏观市场调控持续收紧的审慎看法,导致投资者对公司股价后续上涨动力持观望态度。

  一个事实是,2017年销售金额达到1007亿元的泰禾集团,由于董事长黄其森一句“2018年实现2000亿元销售”,股价在18个交易日内暴涨156.67%。

  1月16日赴港上市的正荣地产(简称“正荣”,06158.HK),在大部分机构与业内人士看来,正好踩在了地产股估值修复的节点上,股价随着港股行情上涨而大涨。截至1月25日发稿时止,正荣收报5.69港元,该股8个交易日累计涨幅达到42%,最高近50%,市值230亿港元左右。

  但正荣地产的市盈率已达到33.118,相比上述板块整体市盈率18.4,或者对比市值超过1500亿元、市盈率40的融创,市值只有200多亿的正荣地产的市盈率水平偏高,这也表明资本市场对正荣股价评估是较高的。

  反观与正荣规模相当的其他房企,如正荣实际控制人欧宗荣亲兄弟欧宗洪旗下房企融信,上市一年后市值只有175亿港元、市盈率12.14;另一家与正荣销售规模接近的阳光城,市值却高达412.7亿元,市盈率甚至已达到50。

  市值泡沫隐现

  一名业内人士分析,如果炒作导致房企股价虚高,未来难免会回调。近期备受关注的泰禾集团、阳光城均有机构资金影子。1月初的3个交易日内,泰禾集团遭遇3家机构和中信建投旗下两家席位合计卖出11.87亿元;1月23日,阳光城遭三家机构减持2.17亿元。

  公司高管也在减持,1月19日,阳光城公告,公司董事何媚、林贻辉、廖剑锋计划自2018年 1月20日起15个交易日后的6个月内,以大宗交易、集中竞价交易等方式减持公司股份合计不超过14606250股,占公司总股本0.36%,按2018年1月19日收盘价对应市值约1.24亿。

  因此,当地产股估值超出修复程度,地产估价便有泡沫倾向。2018年的业绩兑现决定了地产股能否在估值修复之后走向平稳。

  就在正荣地产挂牌上市的前一天,公司招股结果显示,发售价定为每股3.99元,为招股价范围3.4元至4.08元的上限范围,公司所得净额为38.435亿元。实际上,该公司暗盘价格并不稳定,暗盘最低价3.7港元,较招股价跌7.27%,当天收报3.91元,跌2.01%。每手1000股,不包括手续费在内的话,机构一手亏本80港元。到了第二天正式挂牌上市,正荣地产一直徘徊在4港元左右,收市以4港元顺利脱逃破发命运。

  回看正荣2017年销售规模,在国内某第三方机构排行榜单里,正荣以910亿元排第20位;而在2017年1-11月排行榜里,正荣只有698亿元,排行24位。如何在最后一个月内超过200亿销售额,正荣招股说明书里未见披露。

  杠杆率及土地投资强度才是判断房企2018年发展的重要指标。能否进一步扩大杠杆并获得低息融资,决定房企能否继续扩张。如果当前杠杆率不高,意味着公司依然具备举债空间,至少没有缩表风险。同样,房企如果能把融资和销售回款转化为土地储备,那么可转换货值将较为可观。

  而阳光城、正荣地产是典型的高负债公司。以正荣地产为例,招股书显示,正荣地产分别于2014年、2015年、2016年及2017年上半年录得经营现金流量净额负数。截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年,正荣地产的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和364亿元。

  从招股书中公布的财务数据来看,正荣地产2014年-2017年上半年的资产负债率分别为96%、89%、90%、90%。正荣方面对此解释,主要归因于房地产开发项目耗时较长,且需要大量资本以及土地收购及业务扩张,未来需大幅增加对外借款或取得其他外部融资。

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